Das Exposé für die Wohnung ist erstellt, die Wohnungsanzeige mit aussagekräftigen Bildern ist geschaltet und es gibt schon einige Anfragen. Nun geht es darum, Besichtigungstermine zu vereinbaren und sich darauf vorzubereiten. In den folgenden Tipps für Vermieter erfahren Sie, was Sie im Vorfeld der Wohnungsbesichtigung organisieren müssen und wie Sie den richtigen Mieter finden können.

Wichtige Vorbereitungen

Wer eine Immobilie vermieten will, muss vor der Wohnungsbesichtigung einige Vorbereitungen treffen und Unterlagen zusammenstellen. Zu den wichtigsten Vorbereitungen gehören: einen Energieausweis für das Mietobjekt beschaffen, den Mietpreis festlegen und einen Mietvertrag erstellen. Wenn Sie dabei Unterstützung wünschen, können Sie sich als Vermieter auch an einen Immobilienmakler in Hannover, Berlin oder Köln wenden, je nachdem, wo Sie vermieten.

Energieausweis beschaffen

Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, Mietinteressenten einen Energieausweis für das Mietobjekt vorzulegen. Ausgenommen von dieser Verpflichtung sind Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen und Gebäude mit einer Nutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern.
Der Energieausweis informiert über den Energiebedarf des Hauses oder der Wohnung.
Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: den Verbrauchs- und den Bedarfsausweis. Der Verbrauchsausweis zeigt anhand der Betriebskostenabrechnung der letzten drei Jahre den bisherigen Verbrauch in dem Mietobjekt an. Der Bedarfsausweis ist genauer und berechnet den theoretischen Energiebedarf anhand von Art und Form des Gebäudes, dem Baujahr, der Dämmung und der Haustechnik. Die Kosten für einen Bedarfsausweises liegen deutlich höher als die für einen Verbrauchsausweis.

Der Bedarfsausweis muss vorgelegt werden, wenn das Gebäude vor 1977 gebaut wurde, es weniger als vier Wohneinheiten besitzt und es die Anforderungen der ersten Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 nicht erfüllt. Außerdem wird der Bedarfsausweis benötigt, wenn keine Verbrauchswerte aus den letzten drei Jahren vorliegen, also zum Beispiel bei Neubauten. Bei allen anderen Gebäuden können Vermieter frei wählen, ob sie einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis vorlegen. Wegen der Ausstellung können Sie sich an Ihren Energieversorger, Ihren Schornsteinfeger oder einen Energieberater wenden. Auch im Internet findet man dafür Anbieter.

Mietpreis festlegen

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung vermieten und den richtigen Mietpreis herausfinden wollen, müssen Sie sich mit dem Immobilienmarkt in Ihrer Region beschäftigen. Folgende Fragen sollten Sie klären:

• Wie hoch liegt die ortsübliche Miete?
• Gibt es mehr Wohnungssuchende als freie Wohnungen?
• Gilt in der Region eine Mietpreisbremse?
• Hat die Immobilie eine bevorzugte Lage oder eine besonders hochwertige Ausstattung?

Ziehen Sie den Mietspiegel Ihrer Region als Grundlage für Ihre Mietpreisfindung heran. Ordnen Sie Ihr Objekt bezüglich Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung ein, um die ortsübliche Vergleichsmiete herauszufinden. Gilt in der Region keine Mietpreisbremse, darf der Mietpreis maximal 20 Prozent über der Vergleichsmiete liegen. Gibt es dagegen eine Mietpreisbremse, darf die Miete nur maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Vermieterfreundlichen Mietvertrag erstellen

Als Vermieter sollten Sie sich gründlich mit der Ausgestaltung des Mietvertrags auseinandersetzen, um späteren Schwierigkeiten vorzubeugen. Denn: Was im Vertrag nicht klar geregelt ist, wird in der Regel eher zugunsten des Mieters als zugunsten des Vermieters ausgelegt. Zu den obligatorischen Bestandteilen des Vertrags gehören:

• Name und Anschrift des Vermieters
• Name, Geburtsdatum, Geburtsort und Personalausweisnummer des Mieters
• Adresse des Mietobjektes
• Dauer des Mietverhältnisses
• Miethöhe
• Verteilung der Betriebs- und Nebenkosten
• Höhe der Kaution

Mit Zusatzvereinbarungen können Vermieter zusätzliche Regelungen festlegen – allerdings nur im Rahmen der gesetzlichen Regelungen. Mit Zusatzvereinbarungen schaffen Sie mehr Klarheit und damit mehr Sicherheit für Ihre Rechtssituation als Vermieter.
Folgende Zusatzvereinbarungen sind gesetzlich erlaubt:

• Übernahme sonstiger Betriebskosten
• Übernahme von Schönheits- und Kleinreparaturen
• Gültigkeit der Hausordnung
• Zustimmung bei Untervermietung
• Art der Renovierungsarbeiten bei Auszug

Gesetzlich nicht erlaubt und somit nicht gültig sind folgende Vereinbarungen:
Verbot der Untervermietung

• Besuchseinschränkungen
• Verbot der Haltung von Kleintieren

Unwirksam sind auch manche Bedingungen zur Kaution. So darf die Kaution nicht höher als drei Monatskaltmieten sein. Sie darf nicht vor dem Einzug verlangt werden und muss nicht zwingend auf einmal gezahlt werden.
Musterverträge – auch explizit vermieterfreundliche – gibt es im Internet zum Download.

Den richtigen Mieter finden

In der augenblicklichen Wohnungssituation haben Sie in der Regel die Wahl zwischen mehreren Bewerbern. Die sorgfältige Auswahl des Mieters kann Ihnen späteren Ärger und Geldeinbußen ersparen. Einer der wichtigsten Tipps für Vermieter ist daher: Auch wenn Ihnen ein Bewerber noch so sympathisch erscheint: Versäumen Sie es nicht, sich zu vergewissern, dass der Bewerber solvent und zuverlässig ist und womöglich gut in die Hausgemeinschaft passt. Folgende Dokumente dürfen Sie von Mietinteressenten einfordern: Schufa-Auskunft, Einkommensbescheide und Selbstauskunft.

Schufa-Auskunft

Auch wenn es keine Pflicht zur Schufa-Auskunft gibt: Die Mehrzahl aller Wohnungsgesellschaften und Immobilienvermittler und eine zunehmende Zahl von privaten Vermietern verlangen von Mietbewerbern einen Nachweis über deren Bonität. Die Bonität beschreibt die Bereitschaft und die Fähigkeit einer Person, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Mit einem Bonitäts-Check Ihrer Bewerber können Sie das Risiko verringern, das Ihr zukünftiger Mieter Ihnen die Mietzahlung schuldig bleibt. Die Schufa ist ein privates Unternehmen, das einen Bonitäts-Check anbietet. Die Schufa-Auskunft kann online beantragt werden und steht in wenigen Minuten als Download zur Verfügung.

Einkommensnachweis

Der Einkommensnachweis belegt die monatlichen Einkünfte des Mietinteressenten. Zu den monatlichen Einkünften zählen Lohn und Gehalt, Mieteinnahmen, Rentenzahlungen und Kapitaleinkünfte. Der Nachweis kann durch Kontoauszüge, Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate, den aktuellen (unbefristeten) Arbeitsvertrag, die letzte Einkommenssteuerklärung bei Selbstständigen, den Rentenbescheid oder den Bewilligungsbescheid über Sozialleistungen erbracht werden.

Ebenso wie die Bonitätsauskunft hilft der Einkommensnachweis dem Vermieter, die Zahlungsfähigkeit des potentiellen Mieters zu klären. Den Einkommensnachweis darf der Vermieter verlangen, wenn eine Vermietung konkret wird. Bietet der Mietinteressent schon im Vorfeld – zum Beispiel bei der Wohnungsbesichtigung – einen Einkommensnachweis an, darf der Vermieter diesen selbstverständlich annehmen.

Selbstauskunft

Durch eine Mieterselbstauskunft bekommt der Vermieter nähere Informationen über den Mietinteressenten. Der Vermieter erstellt einen Fragenkatalog, den der Bewerber im Vorfeld oder im Rahmen der Wohnungsbesichtigung ausfüllt. Die Selbstauskunft beinhaltet Fragen zur persönlichen und wirtschaftlichen Situation. Sie hilft dem Vermieter, einzuschätzen, ob der Interessent sich das Mietobjekt leisten kann und in das Umfeld passt.

Nicht alle Fragen sind erlaubt: Unzulässig sind zum Beispiel Fragen zu Vorstrafen, Ermittlungsverfahren, Religionszugehörigkeit oder Familienplanung. Formulare für die Selbstauskunft stehen im Internet zum Beispiel auf den Homepages von Wohnungsportalen zum Download zur Verfügung. Vermieter können sie zum Beispiel bei der Wohnungsbesichtigung an die Bewerber verteilen oder ihnen im Vorfeld der Besichtigung zusenden.

Fazit

In Deutschland ist der Mieterschutz sehr ausgeprägt. Vermieter sollten sich deshalb wirklich Zeit nehmen, um den richtigen Mieter für ihr Haus oder ihre Wohnung zu finden. Wer wichtige Tipps für Vermieter beachtet, kann sich Probleme wie ausbleibende Mietzahlungen, Beeinträchtigungen am Zustand der Immobilie oder Ärger in der Hausgemeinschaft ersparen.
Viel Erfolg beim Vermieten!